Blog

Firma KPMG przedstawiła raport pt. „Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce”,w którym podkreśla, że segment nieruchomości luksusowych wciąż znajduje się w naszym kraju w fazie rozwoju. Na tle Europy Zachodniej cechuje go stosunkowo niski poziom cen i niewielka liczba lokali o prawdziwie luksusowym charakterze. Warto też w tym kontekście zwrócić uwagę, jak wygląda sytuacja Polaków nabywających tego rodzaju nieruchomości.

Majątek Polaków na tle Europy

Obecnie kluczową grupą nabywców nieruchomości Premium  są osoby określane mianem HNWI (ang. High Net Worth Individuals). Są to ludzie posiadający aktywa płynne takie jak między innymi akcje, gotówka czy nieruchomości, w których sami nie mieszkają, opiewające na wysokość co najmniej miliona dolarów. Szacuje się, że w 2018 roku w Polsce takich osób było niemal 62 tys. Jest to niewielki odsetek społeczeństwa wynoszący zaledwie 0,16 procent, jednak notujący tendencję wzrostową –liczba ta wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim o 4,6 tysiąca. Natomiast w porównaniu z pozostałymi państwami Europy, Polska pod względem ilości osób HNWI plasuje się dopiero na 18 miejscu. Przy czym blisko 90 procent polskich HNWI może się poszczycić majątkiem o wartości nieprzekraczającej 5 mln dolarów. Najbogatszych Polaków, posiadających majątek przekraczający 100 milionów dolarów jest w Polsce zaledwie 144. W zestawieniu najbogatszych ludzi na świecie magazynu Forbes znalazło się natomiast jedynie 7 Polaków, a najbogatszy z nich zajął na liście 691 miejsce.

W Polsce najwięcej bogatych Polaków zamieszkuje w województwie mazowieckim, śląskim oraz wielkopolskim, ze zdecydowaną przewagą Mazowsza. Jest to rejon, który znacznie wyróżnia się na tle pozostałych pod względem najbogatszych mieszkańców.

Zamożni i bogaci Polacy a nieruchomości Premium

Zacznijmy od samych podstaw, czyli od definicji luksusu. Jak wynika z omawianego tu raportu, Polacy o zarobkach w przedziale 10-20 tys. zł uważają, że apartament luksusowy zaczyna się tam, gdzie cena za metr kwadratowy osiąga minimum 16 tys. zł. W przedziale, gdzie zarobki przekraczają 20 tys. ten szacunek podnosi się o tysiąc. Z kolei w oczach HNWI miarą luksusowości jest kwota zaczynająca się od 20 tys. zł za metr kwadratowy. Eksperci raportu „High Level Book” przygotowanego przez High Level Sales & Marketing próg wejścia do segmentu premium, czyli minimalną cenę za metr kwadratowy, ustalili na różnym poziomie w zależności od miasta, W Warszawie jest to 25 tys. zł, Trójmieście – 17,5 tys. zł, Wrocławiu – 14,5 tys. zł, Krakowie – 13,8 tys. zł, Poznaniu – 11 tys. zł i Łodzi – 6,6 tys. zł.

W świecie nieruchomości różnie definiuje się najdroższe mieszkania oraz domy. Za nieruchomości premium umownie uważa się te, które w stanie deweloperskim wycenia się na  poziomie 1 mln zł. Warto tutaj zaznaczyć, że granica nieruchomości premium zaczyna się powoli przesuwać w górę. Za  stumetrowy apartament w najbardziej prestiżowych dzielnicach Warszawy czy Trójmiasta zapłacić można bowiem nawet dwa razy więcej. W Warszawie, w najdroższych luksusowych lokalizacjach, takich jak Złota 44, Cosmopolitan czy Foksal 13/15 ceny ofertowe kształtują się na poziomie 25.000 – 45.000 zł/m2 . Natomiast w Trójmieście w takich prestiżowych inwestycjach, jak Yacht Park w Gdyni, czy w lokalach położonych w Gdańsku nad brzegiem Motławy lub pasie nadmorskim, za metr zapłacimy  18.000 – 20.000 zł/m2.

Należy zauważyć, iż rynek nieruchomości premium w Polsce urósł w 2018 roku o dziewięć procent. Jego wartość to ponad 1,3 mld złotych – wynika ze wskazanego wyżej  raportu „HLB”. Raport HLSM prezentuje także najwyższe, rekordowe transakcje na rynku nieruchomości w ubiegłym roku. W Warszawie było to 14,5 mln zł w rezydencji Park Lane. Na podium znalazły się także nieruchomości w Trójmieście:  blisko 200-metrowy lokal w Gdyni za 5,9 mln zł, Gdańsk z transakcją na 3,1 mln zł, a także Sopot – 2,9 mln zł.

A kim wobec tego są polscy nabywcy luksusowych nieruchomości?  W przytaczanym badaniu najwyższy udział nabywców  tego rodzaju dóbr (61 procent) to ludzie bogaci, czyli zarabiający powyżej 20 tys. zł brutto miesięcznie. Co więcej, w tym segmencie swój kapitał chętnie lokuje też 84 procent osób z kategorii HNWI. Ponad połowa respondentów z tej grupy realizuje zakup raz na trzy lata lub nawet częściej, co niewątpliwie świadczy o silnym wzroście znaczenia segmentu Premium.

Z punktu widzenia zajmowanych stanowisk prym wiodą przedstawiciele najwyższej kadry kierowniczej –na przykład menedżerowie międzynarodowych korporacji. Kolejna kategoria to prywatni przedsiębiorcy i osoby prowadzące własną działalność. Dalej mamy m.in. adwokatów czy notariuszy. W tych grupach co najmniej połowa respondentów zadeklarowała posiadanie jakiegoś rodzaju luksusowych nieruchomości.

Prognozowany rozwój

Najwyższym standardom światowego luksusu – zarówno pod kątem wykończenia, jak i powierzchni – wyznaczanym przez takich gigantów jak Nowy Jork, Londyn, Singapur czy Dubaj, odpowiadają obecnie jedynie nieliczne polskie apartamenty.  Jednym z takich apartamentów jest penthouse – perła luksusu- mieszczący  sięna 52., 53.i 54. piętrze wieżowca Złota 44 w Warszawie. Oznacza to, że potencjalni nabywcy tego luksusowego apartamentu będą mieszkaćna wysokości prawie 200 metrów nad ziemią. Do apartamentu przynależy także 30-metrowy taras. Mieszkańcy będą również mogli korzystać z opieki concierge’a.

Szacuje się, że w kilkuletniej perspektywie liczba luksusowych apartamentów o cenach jednostkowych powyżej 17 tys. zł za metr kwadratowy, sprzedawanych rocznie w pięciu największych polskich aglomeracjach,będzie rosnąć.  Z najnowszych danych HLSM wynika, że sprzedaż apartamentów premium w Warszawie wzrosła w I półroczu 2019 o 10% r/r.Rynek będzie się rozwijał wraz ze wzrostem dochodu polskich elit finansowych. Znaczącymi grupami docelowymi będą też zamożni przedstawiciele Polonii –zwłaszcza z Europy Zachodniej i USA.

Trzeba jednak zaznaczyć, że wraz z każdym kolejnym oddawanym do użytku apartamentem Premium będzie też rosła konkurencyjność –również ta dla rynku pierwotnego w postaci rynku wtórnego. Natomiast na chwilę obecną o wiele mniej prawdopodobny wydaje się szybki rozwój osiedli rezydencji. Przynajmniej na skalę krajową, bo w okolicy ekskluzywnego pola golfowego w aglomeracji warszawskiej sytuacja może się przedstawiać inaczej.

Niektórzy eksperci wskazują ponadto, że czynnikiem stymulującym może być bliskość wyższych uczelni o światowej renomie, pozwalających bogatym i zamożnym Polakom na zapewnienie ich dzieciom edukacji na najwyższym poziomie.

Jak rozwinie się sytuacja na rynku nieruchomości premium? Prognozy są pozytywne, przede wszystkim ze względu na rosnący popyt, a także relatywnie niskie ceny w porównaniu z tym samym segmentem na rynkach zagranicznych.