+

CZY ZMIANY PRAWNE WPŁYNĄ NA ZYSKI WŁAŚCICIELI NIERUCHOMOŚCI?

Wynajem krótkoterminowy to rozwiązanie, po które sięga wielu właścicieli nieruchomości. Jest on szczególnie popularny w miejscowościach turystycznych, gdzie stanowi naturalną i często tańszą konkurencję dla branży hotelarskiej. Status prawny nieruchomości wynajmowanych na krótki okres nie jest jednak precyzyjnie określony. To może się zmienić dzięki nowym rozwiązaniom, nad którymi pracują między innymi władze Krakowa i Sopotu.

 

 

Regulacje to wynik braku kontroli

 

Obecnie prawo nie określa podstawowych wymogów, takich jak to, jakiego rodzaju nieruchomości mogą wchodzić w zakres wynajmu krótkoterminowego. Samorządy, na terenie których znajdują się te nieruchomości, nie mają także podstaw prawnych do kontrolowania poziomu bezpieczeństwa. Skutkuje to – zwłaszcza w starym budownictwie – powstawaniem tak zwanych „dzikich hosteli”, których nie obejmuje kontrola przeciwpożarowa. Jest to poważne zagrożenie zarówno dla wynajmujących jak i innych mieszkańców danego budynku. Kolejna istotna kwestia to częste unikanie płacenia podatków przez właścicieli. Przynosi to wymierne straty w miejskich budżetach. Organy podatkowe zdecydowały się na zaostrzenie przepisów. Właściciele są zobowiązani do zapłacenia podatku 18% lub 32%, w zależności od osiąganego dochodu z wynajmu. Ponadto brak kontroli uderza w mieszkańców budynków, którzy mogą być narażeni na zakłócanie spokoju i interwencje służb porządkowych. Potrzeba regulacji wynika więc właśnie przede wszystkim z braku kontroli nad wynajmowanymi lokalami.

 

 

Biała księga rozwiązaniem problemów?

 

 Już w tej chwili w resorcie sportu i turystyki prowadzone są prace nad unormowaniem zasad świadczenia usług hotelarskich. Plan resortu zakłada wprowadzenie nowych przepisów w 2021, co spotkało się z niezadowoleniem władz lokalnych, które, borykając się z nieuregulowanym nowym rynkiem, apelują o przyspieszenie działań. Rozwiązanie proponowane przez ministerstwo sportu i turystyki to tzw. biała księga regulacji systemu promocji turystycznej w Polsce. Według założeń w jej ramach ma powstać m.in. centralny system ewidencji obiektów noclegowych, którego prowadzeniem zajmą się gminy. Zapewni to możliwość uwzględniania także kwater prywatnych, co powinno wpłynąć na znaczne ograniczenie szarej strefy. Dodatkowo dzięki ewidencji turyści będą mogli wybierać sprawdzone i zarejestrowane lokale. Plan Ministerstwa zakładał opublikowanie białej księgi jeszcze w 2019 roku. Daje to spore nadzieje, że prace nad nowymi regulacjami będą prowadzone sprawnie i z uwzględnieniem interesów wszystkich stron – samorządów, właścicieli lokali, ale także samych turystów, którzy, decydując się na nocleg w Sopocie, Krakowie, Warszawie czy Wrocławiu, nie zawsze mają pewność, do jakiego miejsca trafią.

 

 

Prognozowane skutki regulacji

 

Propozycja nowej legislacji zdążyła wywołać wiele kontrowersji w branży. Urzędnicy z ministerstwa zapewniają jednak, że wbrew obawom wielu właścicieli apartamentów, nowe regulacje prawne nie doprowadzą do ograniczenia wynajmu krótkoterminowego. Dzięki prowadzeniu ewidencji lokale będą za to mogły podlegać gruntownej weryfikacji i kontroli. Istotnym elementem jest ponadto nałożenie odpowiedzialności właścicieli za zachowanie ich gości. W przypadku problemów właściciel będzie mógł zostać ukarany, więc będzie go to tym bardziej motywować do kontrolowania we własnym zakresie. Zyskają także turyści, którzy będą mieli większe poczucie bezpieczeństwa i pewność, że wybrany przez nich lokal jest zarejestrowany i podlega kontrolom. Mieszkańcy budynków, w których znajdują się wynajmowane lokale, także odczują korzyści w postaci spokoju.

 

 

A może lepszy jest wynajem korporacyjny?

 

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzający z firmy LBC INVEST wskazuje na inny punkt widzenia, biorąc pod uwagę bilans korzyści i strat dla samych właścicieli nieruchomości. Uważa bowiem najem krótkoterminowy za ryzykowny.

W krótkiej perspektywie taki model wynajmu przynosi szybki i często duży zysk. Jednak na poczet minusów należy zaliczyć choćby czas, jaki należy poświęcić na doglądanie biznesu i kontakty z często zmieniającymi się klientami. W przypadku oddania apartamentu pod zarządzanie firmie zewnętrznej, należy natomiast wziąć pod uwagę fakt, iż należy dzielić się z nią przychodem. Po odliczeniu kosztów eksploatacyjnych, w kieszeni właściciela pozostaje jedynie około 40% przychodu z wynajmu. Ponadto stopień obłożenia apartamentów zmienia się w zależności od sezonu, który w przypadku nieruchomości położonych nad morzem trwa 3-4 miesiące, a nawet wtedy nigdy nie wynosi 100%. Poza sezonem lokale często stoją puste, nawet pomimo znacznego obniżenia cen. Obecnie obserwujemy duże nasycenie rynku, a silna konkurencja sprawia, że właścicielom nieruchomości znacznie trudniej znaleźć najemców. – wyjaśnia Agata Karolina Lasota. I dodaje: Inwestorzy coraz częściej decydują się na lokowanie kapitału w nieruchomościach, które przeznaczone będą na najem długoterminowy – jest to znacznie bezpieczniejsze rozwiązanie, pozwalające także oszczędzić czas i pieniądze.

Wynajem korporacyjny może być więc rozwiązaniem dla właścicieli nieruchomości, którzy niezależnie od zmian prawnych, chcą, aby wynajem ich nieruchomości prowadzony był bezpiecznie, legalnie, a ponadto ze znaczną oszczędnością czasu. Polega bowiem na tym, że lokale wynajmowane są przez sprawdzone przedsiębiorstwa, a wszelkimi formalnościami zajmuje się wyspecjalizowana w tym firma. Wynajmującymi są często międzynarodowe korporacje i instytucje, które szukają zakwaterowania dla swoich pracowników.