Na co zwrócić szczególną uwagę, gdy stroną umowy najmu jest osoba fizyczna , a nie bezpośrednio korporacja, spółka czy firma?
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na fakt, iż umowa zawierana z obywatelem innego państwa niej jest jakiegoś typu umową szczególną i zastosowanie do niej mają te same regulacje prawne, jak w przypadku umów zawieranych z obywatelami polskimi. Podstawową kwestią jest prawidłowa identyfikacja najemcy. Będzie to zazwyczaj paszport, czasem PDTC – Polski Dokument Tożsamości Cudzoziemca, który potwierdza tożsamość cudzoziemca podczas pobytu na terytorium RP i nie potwierdza jego obywatelstwa. Jest to bardzo ważna kwestia w przypadku, kiedy zmuszenie będziemy skierować powództwo przed sąd. Warto ustalić również miejsce zatrudnienia bądź uczelnie w przypadku studentów. Obcokrajowy chętnie wybierają trójmiejskie uczelnie, zwłaszcza Gdański Uniwersytet Medyczny. Młodzież przyjeżdża m. in. z Austrii, Arabii Saudyjskiej, Kazachstanu, Indii, Nigerii, Słowacji, Słowenii, Szwecji, a nawet z USA – to tylko część krajów. Bardzo istotnym narzędziem identyfikacyjnym jest również Internet.
Jaką wybrać formę umowy – najem zwykły czy okazjonalny?
W przypadku umowy okazjonalnej Wynajmujący zostaje zabezpieczony tytułem egzekucyjnym, aczkolwiek w mojej praktyce zawodowej nie zawsze było to rozwiązanie idealne z uwagi na fakt, iż często dużą barierą dla obcokrajowców jest wskazanie lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku egzekucji. Bezwzględnie należy jednak zachować formę pisemną w przypadku umowy zwykłej. Standardem są dzisiaj umowy dwujęzyczne : polsko-angielskie. Należy jednak pamiętać, aby taka umowa zawierała stosowną klauzulę przewidującą pierwszeństwo wersji polskiej. Należy także określić cel wynajmu na jaki wynajmowany jest lokal. Istotnym elementem jest także wyraźne wskazanie, iż umowa podlega prawu polskiemu oraz jurysdykcji sądów polskich. Pozwoli to na uniknięcie ewentualnego sporu transgranicznego w przypadku wyjazdu najemcy z Polski, kiedy będziemy mieli np. do czynienia znieuregulowanymi zobowiązaniami z tytułu umowy najmu. Należy zwrócić na to szczególną uwagę, gdyż proces dochodzenia roszczeń i tak w takim przypadku nie jest sprawą łatwą. Nawet jak uda Nam się przeprowadzić procedurę przed sądem polski to i tak egzekucji prowadzona będzie w miejscu faktycznego zamieszkania dłużnika lub miejscu jego majątku. Zazwyczaj także w przypadku obcokrajowców pobierana jest kaucja 1 lub 2 miesięczna, choć ustawa o ochronie lokatorów daje Nam możliwość pobrania 12 – krotności czynszu najmu, a umowa okazjonalna 6-krotność. Mając na uwadze przyjętą praktykę, należy więc, uzależnić bieg umowy od wpłacenia stosownej kaucji. Rekomenduje również, aby zwrot kaucji z umowy nastąpił w terminie 30 dni nie od zakończenia umowy, a od opróżnienia lokalu przez najemcę. W umowie z najemcą należy także zawrzeć stosowną klauzulę o zakazie potrącenia należności z tytułu czynszu najmu lub opłat eksploatacyjnych przez najemcę, jeśli chcemy uniknąć sytuacji, w której najemca nie ureguluje ostatniego czynszu dokonując potrącenia z kaucji, a wynajmujący nie będzie miał z czego pokryć ewentualnych strat w wynajmowanym lokalu. Rekomenduje również zawieranie umów na czas oznaczony i ewentualne jej przedłużenie w formie aneksu, aby uniknąć sytuacji, w której będziemy mieli do czynienia z tak zwanym milczącym przedłużeniem umowy. Często mamy do czynienia z sytuacją, kiedy najemca prosi o pozwolenie na zajmowanie lokalu przez jakiś krótszy czas po upływie trwania umowy płacąc za ten okres. Pamiętajmy jednak, iż zgodnie z art. 674 k.c. jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się je w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Sytuacja ta może spowodować, iż wynajmujący będzie musiał ją ponownie wypowiedzieć.
Często wynajmujący jest także proszony o meldunek, który potrzebny jest cudzoziemcom do spełnienia szeregu formalności np. uzyskania pozwolenia na pobyt czasowy. Zgodnie z polską regulacją prawną, taki obowiązek ma każdy, kto przebywa w Polsce powyżej 14 dni. W przypadku zameldowania trwającego powyżej 3 miesięcy, cudzoziemcowi nadawany jest PESEL. Posiadanie tego identyfikatora znacznie ułatwia codzienne funkcjonowanie w Polsce.
Kwestia wypowiedzenia w umowie najmu, a stan prawny
Często niedozwolonym postanowieniem umowy najmu stosowanym przez właścicieli jest jednomiesięczny okres wypowiedzenia w przypadku zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu lub innych opłat eksploatacyjnych. Jest to zapis sprzeczny z ustawą o ochronie praw lokatorów, zatem niedozwolony. Takie postanowienie nie wiąże najemcy i mimo zawarcia go w umowie najmu, właściciel nie wypowie w ten sposób skutecznie umowy. Zgodnie z art. 11 punkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący może wypowiedzieć taką umowę jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Warto tutaj zwrócić uwagę na to, iż ustawa mówi o trzech pełnych okresach, a nie miesiącach, a okresem płatności może być np. tydzień.
Ważne jest nie tylko umowa najmu…
Istotne jest także dołączenie do umowy protokołu stanu lokalu i urządzeń w nim się znajdujących wraz z dokumentacją fotograficzną. Protokół zawiera opis stanu mieszkania i wskazań liczników w dniu przekazania mieszkania najemcy oraz opis urządzeń i wyposażenia lokalu.
Powyższe uwagi stanowią jedynie wybrane zagadnienia dotyczące umowy najmu z obcokrajowcami.
Treści umieszczone w niniejszym artykule są wypowiedzią ekspercką i nie stanowią porad prawnych
AUTOR: AGATA KAROLINA LASOTA
