Deweloperzy sprzedający nieruchomości pod wynajem coraz częściej oferują zysk powyżej 7 proc. w skali roku, niektórzy z nich piszą wręcz o „gwarantowanym zysku”. Reklamowane w ten sposób apartamenty dodatkowo kuszą atrakcyjnymi wizualizacjami, prestiżowymi lokalizacjami i wizją pieniędzy „pracujących 24 godz. na dobę przez 7 dni w tygodniu”. W dodatku bez zaangażowania inwestora, który powierza nieruchomość operatorowi, a potem już tylko liczy zyski.
Jakkolwiek taka oferta może działać na wyobraźnię, potencjalnemu inwestorowi powinna się zapalić lampka ostrzegawcza. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że inwestowanie jest nierozerwalnie związane z ryzykiem i lokowanie kapitału w nieruchomości nie jest pod tym względem wyjątkiem. Co więcej, zakup nieruchomości np. pod wynajem to przedsięwzięcie wymagające dużego kapitału, lokowanego na relatywnie niewielkim rynku, w długoterminowej perspektywie, przez co jest obarczone ryzykiem zmian koniunkturalnych czy prawnych.
Nawet jeżeli dziś właściciele nieruchomości nad morzem są w stanie uzyskać z lokalu satysfakcjonującą stopę zwrotu, nie znaczy to, że tak będzie zawsze. W ostatnich latach rosnące płace, rekordowo niskie bezrobocie i dobre nastroje konsumentów sprzyjały rozwojowi turystyki. Z kolei utrzymujące się od czterech lat rekordowo niskie stopy procentowe zwiększyły dostępność kredytu i obniżyły kwotę miesięcznej raty. Trudno jednak oczekiwać, że taki trend utrzyma się przez wiele lat. Podniesienie stóp procentowych oznaczać będzie zwiększenie kosztów po stronie inwestora, a w przypadku spowolnienia gospodarczego i idącego za nim ograniczania wydatków, popyt na usługi wynajmu może się zmniejszyć. W takiej sytuacji czerpanie zysku z nieruchomości będzie bardzo trudne, jeśli nie niemożliwe.
Wśród ryzyk inwestowania w nieruchomości trzeba też wymienić kwestie związane z regulacjami prawnymi. W przypadku najmu krótkoterminowego wciąż istnieje wiele wątpliwości natury legislacyjnej. Lokale tego typu nie są traktowane jako obiekty turystyczne, podlegają innym opłatom niż hotele, nie ma też jasności co do stawki podatkowej dla tego rodzaju najmu. Jak rozwiązano to w innych krajach? W Berlinie od maja 2016 obowiązuje zakaz najmu krótkoterminowego mieszkań, w Barcelonie właściciele lokali na wynajem muszą mieć licencję, w Paryżu z kolei można wynajmować w ten sposób lokal tylko przez 120 dni w roku. W Polsce prace nad regulacją w postaci „białej księgi” najmu krótkoterminowego prowadzone są przez Ministerstwo Sportu i Turystyki z udziałem przedstawicieli miast – Sopotu i Krakowa, najważniejszych destynacji turystycznych w Polsce. Ich końcowy efekt z pewnością wpłynie na sytuację właścicieli nieruchomości.
Inwestycje w apartamenty wiążą się jeszcze z szeregiem innych ryzyk, jak choćby ryzyko czasu (przedłużająca się realizacja), ryzyko rosnącej konkurencji, czy ryzyko jakości, związane z zagwarantowaniem odpowiedniego poziomu realizacji i obsługi inwestycji. Popularność lokowania kapitału w nieruchomości pod wynajem ściąga na ten rynek wiele niedoświadczonych osób, nie mających wiedzy potrzebnej w trudnej branży budownictwa.
Jeśli więc już decydujemy się przeznaczyć oszczędności na zakup lokalu, pamiętajmy o dokładnym sprawdzeniu kto odpowiada za projekt i wykonanie inwestycji. Sprawdźmy też, czy interesujący nas projekt to obiekt mieszkalny czy użytkowy, ponieważ ta druga kategoria nie podlega ochronie ustawy deweloperskiej. Nie ma więc zapewnionej ochrony klientów poprzez wpłacanie ich środków na specjalny rachunek powierniczy.
Materiał przygotowany przez Zespół LBC INVEST
