+

Niezależnie czy gromadzimy mienie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej czy też po prostu mamy zamiar ulokować zaoszczędzony kapitał i pomnożyć nasz majątek, na pewnym etapie rozwijania własnego portfela aktywów potrzebna będzie pomoc zaufanej osoby.

Z jednej strony, z wielu różnych przyczyn może nie być możliwe nabycie ruchomości i nieruchomości w swoim własnym imieniu. Tarcia między przedsiębiorcami, strategia biznesowa, kwestie administracyjne i podatkowe czy w końcu chęć uniknięcia ujawniania swojego nazwiska w publicznych rejestrach i wola zachowania anonimowości to tylko niektóre z nich. 

Z drugiej strony, współczesne życie wciąż przyśpiesza, wymaga dostępności 24 godziny na dobę, częstokroć w kilku miejscach na raz. I choć rozwój sieci internetowej z pewnością ułatwia nam podejmowanie wyzwań i spełnianie własnych celów, są pewne czynności, których jeszcze nie jesteśmy w stanie dokonać w pełni online.

Jedną z takich czynności jest nabycie nieruchomości.

W przypadku osób, które albo nie mogą, albo nie chcą osobiście przystąpić do aktu notarialnego nabycia nieruchomości i chcą pozostać anonimowym, dobrym rozwiązaniem jest nabycie nieruchomości w sposób powierniczy, zwany także fiducjarnym.

 

ISTOTA POWIERNICZEGO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI

 Istotą powierniczego nabycia jest zlecenie przez osobę zainteresowaną nieruchomością (tzw. inwestora) jej nabycia przez inną osobę, tzw. powiernika Powiernik nabywa nieruchomość od jej aktualnego właściciela, do swojego własnego majątku.

W efekcie, inwestor pozostaje w pełni anonimowy, nie musi ujawniać swojej osoby przy transakcji nabycia nieruchomości, nie zostaje ujawniony w rejestrach, w tym w księgach wieczystych nieruchomości.

Jednakże, powiernik nie zachowa dla siebie praw do wspomnianego gruntu lub lokalu. Zadaniem powiernika jest bowiem nabycie nieruchomości w imieniu inwestora. Tym samym powiernik zobowiązany jest również do przeniesienia prawa własności nieruchomości na inwestora, tak aby to on finalnie stał się jej nowym właścicielem.

Powiernik nie musi jednak od razu przenosić tytułu do nieruchomości. W niektórych wypadkach inwestorowi może zależeć, aby przez jakiś czas jego majątek pozostawał dyskretnie schowany przed nadmiernie zaciekawionymi osobami. Powiernicze nabycie świetnie się do takich celów nadaje.

 

TREŚĆ UMOWY POWIERNICZEGO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI 

Wzajemne relacje powiernika i inwestora przy powierniczym nabywaniu nieruchomości reguluje umowa. Aby osiągnąć planowany cel, z treści umowy z powiernikiem musi jednak, obligatoryjnie i bezpośrednio, wynikać obowiązek nabycia przez powiernika nieruchomości – tzn. musi wynikać, że inwestor zleca powiernikowinabycie nieruchomości, a powiernik to zlecenie przyjmuje.

W samej umowie nie musi się znaleźć obowiązek powiernika przeniesienia własności nabywanej nieruchomości – wynika on wprost z przepisów prawa (art. 740 KC). Warto jednak tą kwestię także uregulować stosownymi zapisami umownymi.

 Inwestor powinien również zwrócić powiernikowi wydatki, poczynione w celu wykonania umowy i nabycia nieruchomości. W praktyce, zwykle następuje to w chwili zawarcia umowy z powiernikiem, poprzez wyposażenia powiernika przez inwestora w niezbędne środki w postaci zaliczki, w wysokości równej cenie nabycia nieruchomości. 

 Co istotne, umowa powierniczego nabycia nie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego wymagana jest jedynie przy nabywaniu nieruchomości. Jest to więc znaczące ułatwienie dla inwestora oraz pozwola mu zachować anonimowość, ograniczając ilość zaangażowanych w transakcję stron.

 Warto także uregulować w umowie:

– czas, w którym powiernik nabędzie nieruchomość oraz czas w którym własność nieruchomości zostanie przeniesiona na inwestora.

– rodzaj oraz sposób nabycia nieruchomości. W szczególności inwestor może wskazać powiernikowi np. konkretny grunt lub lokal, ale także określić jego rodzaj, cenę, położenie.

Do decyzji powiernika i inwestora pozostaje również kwestia uregulowania wynagrodzenia za czynności powierniczego nabycia nieruchomości. Jeśli powyższa kwestia nie zostanie w żaden sposób ustalona w umowie, powiernikowi należne będzie wynagrodzenie ‘odpowiadające wykonanej pracy’. Zaleca się więc precyzyjne określenie także tej kwestii w umowie.

 

OPODATKOWANIE POWIERNICZEGO  NABYCIA NIERUCHOMOŚCI

W przypadku powierniczego nabycia nieruchomości, należy uwzględnić również obciążenia podatkowe na gruncie podatku VAT, PCC oraz podatków dochodowych.

Mając na uwadze, że w przypadku powierniczego nabycia nieruchomości de facto mamy do czynienia z dwukrotnym nabyciem nieruchomości, wszystkie uwagi poniżej będą odnosić się do obu transakcji: między zbywcą nieruchomości i powiernikiem oraz między powiernikiem i inwestorem.

Co do zasady, transakcja, w której inwestor lub powiernik, jako osoba fizyczna, nabywa nieruchomość, podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 % wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten obliczy i odprowadzi notariusz.

Jeśli powiernik lub inwestor posiadają status podatnika podatku VAT to przy każdej z transakcji inwestor lub powiernik nabywający nieruchomość będzie co do zasady zobowiązany również do zapłaty podatku VAT.

Jednakże, kwestie opodatkowania nabycia nieruchomości są szczegółowo uregulowane w przepisach podatkowych i wymagają każdorazowej weryfikacji. W zależności od charakteru nieruchomości, możliwym może być skorzystanie z ulg, zwolnień i podobnych instrumentów, które pozwolą obniżyć faktyczną cenę nabycia nieruchomości.

W przypadku podatków dochodowych CIT i PIT, nabycie nieruchomości w obu transakcjach winno pozostać neutralne.

 

ZALETY POWIERNICZEGO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI 

 Powiernicze nabycie nieruchomości jest przede wszystkim dobrym rozwiązaniem dla osób, dla których istotna jest dyskrecja i anonimowość. Inwestorzy w szczególności doceniają brak konieczności ujawnienia swojej osoby zarówno wobec zbywcy nieruchomości, jak i w publicznych rejestrach. Jednocześnie, nabywanie aktywów przez powiernika pozwala inwestorom lokować swój kapitał w bardziej efektywny sposób, bez konieczności osobistego stawania do każdej transakcji nabycia nieruchomości, co pozwoli przeznaczyć cenny czas na inne, ważne rzeczy w życiu.

LBC Invest oferuje usługi powierniczego nabycia nieruchomości. Skontaktuj się w celu uzyskania szczegółowych informacji w tym zakresie.