+

Według analiz i raportów rynkowych, centra handlowe są obecnie najbardziej dynamicznie rozwijającym się sektorem branży komercyjnej. Aktualna podaż parków handlowych w Polsce szacowana jest na ok. 1,97 mln mkw. GLA. Klienci centrów cenią sobie przede wszystkim możliwość szybkiego zrobienia zakupów w komfortowych warunkach, w sklepach znanych sieci i w bliskim sąsiedztwie miejsca zamieszkania. Szczególne warunki, w których kontrahenci znaleźli się w ubiegłym roku za sprawą pandemii, wzmocniły pozycję parków handlowych pośród innych formatów handlowych.

 

Stymulatory wyboru centrum handlowego

Z badania przeprowadzonego na zlecenie agencji Procontent Communication wynika, że najważniejszymi czynnikami decydującymi o wyborze danego centrum handlowego przez Polaków są: lokalizacja (65 proc.), promocje (62 proc.), a także dostępność ulubionych marek (48 proc.). Sieci Auchan, Carrefour czy Tesco postrzegane są pozytywnie pod względem tzw. Corporate Image przez 16% zapytanych. Czy przekłada się to na konkretne marki, którym ufają Polacy? Otóż, tak. Jak wskazuje  Raport pt. „Sieci handlowe oczami Polaków” – dla uczestników badania – trzy najbardziej godne zaufania marki sieci handlowych to Biedonka (65%), Lidl (48%) oraz Kaufland (35%). Co ciekawe, sklepy należące do portugalskiej grupy  Jeronimo Martins już od kilku lat stoją na czele najchętniej odwiedzanych.  Na portfolio tej portugalskiej firmy składają się markety Biedronka, sklepy Hebe oraz Apteka Na Zdrowie. Wysoka pozycja w badaniu zaufania klientów potwierdza, że Biedronka wybrała właściwą strategię.

 

Sektor parków handlowych

Pierwsze parki handlowe pojawiły się w Polsce na początku lat 90. Rynek handlowy nieustannie ewoluje. Ekspansji tradycyjnych parków handlowych  towarzyszy rozwój centrów convenience. Głównymi  motorami rozwoju rynku handlowego w Polsce są oczekiwania konsumentów w zakresie szybkich i wygodnych zakupów.  Pomimo wielu cech wspólnych, sektor parków handlowych jest różnorodny. Jednym z najbardziej jaskrawych trendów ostatnich lat była stopniowa polaryzacja rynku – na duże centra handlowe z szeroką ofertą rozrywkową i gastronomiczną oraz małe obiekty typu convenience. COVID -19 znacznie osłabił pozycje największych galerii i obiektów wielopowierzchniowych stawiając w doskonałej pozycji obiekty o powierzchni poniżej 2000 GLA.

Typowy podział obiektów  w kategorii parki handlowe przedstawia się następująco: 

  1. Regionalne parki handlowe (GLA> lub = 10.000m2)
  2. Tradycyjne parki handlowe (GLA 5.000 m2 – 9 999m2)
  3. Retail convenience. ( (GLA<5.000 m2)

 

Rynek inwestycyjny

W ostatnich latach, w ślad za dynamicznym wzrostem podaży parków handlowych, poziom aktywności w sektorze inwestycji handlowych w Polsce był bardzo wysoki, sięgając rekordowych 2,497 mln Euro w 2018 roku.  –  Obecnie widać trend wzrastającej liczby transakcji. W 2020 roku, 23 z 35 transakcji dotyczyło parków handlowych i nieruchomości typu convenience. Największą była sprzedaż portfela „Tyrion” składającego się z 5 centrów handlowych typu convenience. Wspomnieć należy również  o  zakupie dwóch obiektów MMG Centers przez DRFG oraz  sklepów OBI zlokalizowanych w Gdańsku i Łodzi  przez MARR Holdings.  Było to pierwsze nabycie przez południowoafrykańskiego inwestora nieruchomości w Polsce, zapowiadającego ekspansje w Europie Środkowo-Wschodniej. Obydwa supermarkety OBI, będące przedmiotem transakcji, cieszą się renomą na lokalnych rynkach i oferują łącznie 18.141 m kw. powierzchni najmu. Budynki zostały niedawno zmodernizowane komentuje Agata Karolina Lasota CEO LBC Invest   W 2020 roku  Origami nabyło dwa obiekty Tesco. W marcu bieżącego roku miała miejsce największa transakcja w segmencie retail. Spółka EPP sfinalizowała zakup ostatniej transzy portofolia M1. Były to cztery retail parki – w Olsztynie, Opolu, Kielcach i Tychach – nabytę za kwotę 106 mln Euro. Całkowita powierzchnia najmu nieruchomości to 110 tys. m.kw.

 

COVID -19 i związane z nim restrykcje zakłóciły funkcjonowanie sektora, a wielu zagranicznych inwestorów przyjęło strategię oczekiwania na dalszy bieg wydarzeń. Wśród polskich inwestorów zainteresowanie pewnymi grupami produktów rośnie  gwałtownie – należą do nich w szczególności centra conveniance, parki handlowe, wolnostojące sklepy spożywcze.

Inwestorzy zainteresowani   są  obecnie przede wszystkim centrami conveniance czyli obiektami do 5000 GLA. Najchętniej wybierają najmniejsze formaty handlowe obsługujące najbliższe sąsiedztwo o powierzchni do 2000 GLA . Oferta takich centrów jest ograniczona i skupia się na zaspokojeniu podstawowych potrzeb. Obiekty takie położone są zazwyczaj przy głównych drogach w mieście lub terenach gęsto zamieszkałych.  –  Na podstawie wielu spotkań i rozmów z inwestorami prognozuje , że zainteresowanie  parkami handlowymi, zwłaszcza obiektami z operatorem spożywczym będzie przybierać na sile. Niektórzy inwestorzy zaczęli   specjalizować się wyłącznie w tym formacie. Stopy kapitalizacji dobrze skomercjalizowanej powierzchni parków handlowych wynoszą najczęściej od 7% do 9%. W dużych aglomeracjach miejskich mogą osiągnąć poziom poniżej 7%. – Najatrakcyjniejsze są dla inwestorów parki handlowe oferowane w portfelach – referuje  Agata Karolina Lasota

 

Najpopularniejsze marki w tradycyjnych parkach handlowych i retail convenience  według liczby sklepów

 1. VALUE RETAILERS: Pepco, Action, TEDi, Dealiz, KiK

2. SKLEPY SPECJALISTYCZNE: Martes Sport, Smyk, Empik, Jysk

3. DROGERIE: Rossman, Hebe

4. ELEKTRONIKA: Media Expert, RTV Euro AGD, NEONET

5. ARTYKUŁY SPOŻYWCZE : ALDI, Biedronka, Stokrotka, Lidl, Carrefour

6. OBUWIE: CCC, Deichmann

7. Moda

Źródło: Tri Real Estate , 2020

 

Park handlowy Ikea

 

Struktura najemcy i czynszu najmu

Parki handlowe w Polsce przyciągają różnorodne grupy najemców.  Tradycyjne parki handlowe i centra convenience odpowiadają na podstawowe potrzeby konsumentów mieszkających w sąsiedztwie.  Z tego powodu standardowa struktura branżowa  w parku handlowym to: sklep spożywczy, drogeria i dyskont wielobranżowy. Najemcami zazwyczaj są: sieci spożywcze ( Lidl czy Biedronka); drogerie ( Rossman, Hebe); poczta, kioski prasowe, sklepy zoologiczne, apteki  czy pralnie. Asortyment regionalnych parków handlowych koncentruje się najczęściej na elektronice, wyposażeniu wnętrz, sprzęcie sportowym. Warunki najemców w odniesieni do powierzchni są różne.

Parki handlowe w Polsce stanowią zdecydowanie atrakcyjniejszą alternatywę dla centrów handlowych, zwłaszcza w okresie zawirowań na rynku nieruchomości wywołanych pandemią, Czynsze i opłaty eksploatacyjne są niższe niż w centrach handlowych. Czynsze „prime” w najlepszych obiektach parków handlowych wynoszą aktualnie około 8-12 Euro/m2 przy opłatach eksploatacyjnych na poziomie około 1,5-2 Euro/m2. Ile trzeba zapłacić za wynajem w centrach handlowych?  Jest to kwota 40-60 Euro/m2 w miastach regionalnych. Czynsze „prime” w Warszawie mogą być o ponad 100% wyższe, czyli wynosić 125 Euro/m2. Należy tutaj zaznaczyć, że handel w obiektach wielkopowierzchniowych znacznie osłabił pozycje polskich ulic handlowych, a w kontekście rozwoju handlu internetowego lokal w galerii handlowej nie daje już gwarancji zysku. Najdroższą ulicą handlową w Polsce jest Nowy Świat w Warszawie . Należą do nich także ulica Floriańska w Krakowie i Chmielna w Warszawie.

Usługa  „click & collect”  w parkach handlowych daje kontrahentom wygodę korzystania z paczkomatów czy innych urządzeń samoobsługowych. Należy także zwrócić uwagę iż w przypadku lokali handlowych w retail parkach oddzielne wejścia do lokali dają możliwość elastycznych godzin otwarcia czy zamknięcia poszczególnych punktów handlowych. Atutem parków handlowych są także bezpłatne parkingi.

Zarówno w parkach handlowych jaki i centrach handlowych długości kontraktów najmu kształtują się na podobnym poziomie. Są to zazwyczaj umowy 3,5 lub 7 letnie, rzadziej krótsze ( 2-3 letnie). Coroczna indeksacja czynszów najmów dokonywana jest według wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy EURO ( tzw. HICP). Zabezpieczeniem umów najmu są zazwyczaj gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-miesięcznego czynszu bazowego wraz z opłatami eksploatacyjnymi i marketingowymi.  Atrakcyjne zachęty dla najemców oferują dofinansowanie kosztów aranżacji powierzchni handlowych, okresy bezczynszowe i czynsze kroczące.

 

Zalety retail parków

Zarówno z punktu widzenia najemców jak i inwestorów retail parki okazały się odporne na wszelkie zawirowania rynkowe spowodowane pandemią COVIDA -19. Od początku notują znacznie wyższą odwiedzalność niż centra handlowe. Parki handlowe to przemyślane perspektywy inwestycyjne.  Brak ograniczeń w prowadzeniu działalności dla najemców retail parków w okresach „lockdownu” pozwala na sprawne funkcjonowanie obiektów handlowych. Stroną dodatnią jest także prosta konstrukcja ( brak parkingów podziemnych, ruchomych schodów i części wspólnych) przekładająca się na niskie koszty eksploatacji i budowy. Ich lokalny charakter daje zarówno pozytywny wymiar inwestorom, jak i najemcom ponieważ koncentruje się na konsumentach zamieszkałych w sąsiedztwie, więc konkuruje tylko nieznacznie z innymi obiektami handlowymi. Atrakcyjna oferta dyskontowa pozwala zaoszczędzić pieniądze, a kompleksowość czas. 

Materiał przygotowany przez Międzynarodowe Centrum Obsługi Inwestorów i Biznesu – LBC Invest

 

LBC Invest jest doświadczonym doradcą w stabilne i zyskowne inwestycje w obszarze nieruchomości komercyjnych, doskonale zorientowanym w specyfice i potencjalne lokalnych rynków oraz potrzeb nabywczych kontrahentów takich rynków. Nasi kontrahenci z satysfakcją zauważają, że czas zwrotu z inwestycji w obszarze nieruchomości komercyjnych jest istotnie, krótszy niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.  Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą off market parków handlowych  i lokali handlowych na terenie całego kraju.