Blog

 INWESTYCJA W MAGAZYNY NA WYNAJEM – CZY SIĘ OPŁACA?

Rynek magazynowy w Polsce jest odporny na pandemię. W trzecim kwartale 2020 roku deweloperzy oddali do użytku blisko 680 tys. mkw, a całkowite zasoby calkowitej powierzchni przekroczyły 20 mln mkw. Inwestycja w magazyny na wynajem to jedna z najefektywniejszych opcji inwestycyjnych.  Polska zyskuje na znaczeniu jako hub produkcyjny i logistyczny Europy Zachodniej. Dynamicznie rozwijające się firmy chętniej wynajmują niż budują magazyny na własne potrzeby. W okresie lipiec-wrzesień  2020 roku całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 1,28 mln mkw. Najwięcej powierzchni wynajęli operatorzy logistyczni z udziałem 29% wszystkich transakcji oraz sieci sklepów (23%). Wysoki popyt obserwowano na Śląsku, we Wrocławiu, Polsce Centralnej, Poznaniu i Trójmieście. Na każdym z tych rynków zawarto transakcje najmu na poziomie ponad 100 000 mkw. Nieruchomości magazynowe w dobrej lokalizacji i długoletnia umowa pozwala również inwestorom na dywersyfikacje portfela inwestycyjnego. Ta forma lokaty kapitału,  gwarantuje zdecydowanie wyższą stopę zwrotu z inwestycji  przy odpowiednim zarządzaniu niż wynajem apartamentu. Stawki bazowe wahają się od 2,50-3,80 EUR/mkw./miesiąc w przypadku modułów BIG-BOX do 4,00-5,25 EUR/mkw./miesiąc w przypadku modułów SBU (Small Business Units) w obszarach miejskich największych aglomeracji*.

Na rentowność takiej inwestycji ma wpływ wiele czynników obarczonych ryzykiem,  więc decyzja o kupnie lub budowie takiej nieruchomości powinna być dobrze przemyśla i przede wszystkim  – przeanalizowana. 

NOWOCZESNE HALE MAGAZYNOWE – ZALETY INWESTYCYJNE 

W obliczu korzystnej sytuacji w sektorach handlowych oraz  przemysłowo-produkcyjnych i prognoz rozwoju rynku należy spodziewać się, że wynajem nowoczesnych hal magazynowych będzie zadawalającym źródłem dochodów dla wlaścicieli obiektów.  Rosnąca popularność branży e-commerce,  strategia sprzedaży wielokanałowej, a także coraz węższa specjalizacja przedsiębiorstw, powodują, że zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe rośnie. 

Kluczowym aspektem nowoczesnej hali magazynowej jest lokalizacja.  Atrakcyjne położenie to przede wszystkim strefa przemysłowa w pobliżu drogi krajowej lub autostrady i okolice większych aglomeracji miejskich. Ważnym atrybutem decydującym o zainteresowaniu potencjalnych najemców halą magazynową są ich wymagania podyktowane profilem działalności. Innych warunków składowania będą oczekiwały firmy zajmujące się eksportem, importem, produkcją czy sprzedażą różnorodnego asortymentu. Wyjście na przeciw potrzebom użytkowników może znacznie przyspieszyć zwrot z inwestycji. Ważnym czynnikiem inwestycji w nieruchomości komercyjne jest  również stan techniczny obiektu ponieważ przedsiębiorcy muszą sprostać wielu restrykcyjnym przepisom w obrębie przechowywania swoich towarów.  

Ogromnym atutem Trójmiasta jest korzystne położenie geograficzne i dostępność transportowa z intensywnie rozbudowywaną infrastrukturą. Zaletą regionu jest też zróżnicowana gospodarka, z jednej strony oparta na tradycyjnych gałęziach takich jak przemysł stoczniowy, rafineryjny i budowlany, a z drugiej na rozwijających się branżach związanych z nowymi technologiami, sektorem IT czy branżą elektroniczną. Do tego dodać trzeba dostępność wykwalifikowanych kadr, kształcących się  w wysoko ocenianych ośrodkach akademickich. Duże znaczenie ma też polityka prorozwojowa oraz zachęty dla inwestorów ze strony władz państwowych i regionalnych.

KOMPLEKSOWY PROJEKT BTS (build-to-suit) – MAGAZYNY PROJEKTOWANE INDYWIDUALNIE 

1. Wsparcie i doradztwo w zakresie zakupu gruntów inwestycyjnych  ( dostęp do wyselekcjonowanych terenów inwestycyjnych niedostępnych na rynku),  
2. BTS ( build-to-suit) – projekt dedykowany pod konkretnego kontrahenta ( najemcę) podyktowany charakterem prowadzonej przez klienta działalności i zidentyfikowanymi potrzebami,
3. Pełne doradztwo, analizy, dopilnowanie wszystkich formalności,
4. Weryfikacja projektu pod kątem deklarowanych wymagań, możliwość realizacji inwestycji oraz wybór  generalnego wykonawcy .

Korzyści dla inwestora : 

1. Wybór doświadczonego i zaufanego generalnego wykonawcy w drodze przetargu ofert lub konkursu,
2. Dostarczenie obiektu dostosowanego do wymogów i w określonym czasie,
3. Efektywne zagospodarowanie przestrzeni użytkowej,
4. Zarządzanie projektem.

OPTYMALNA OFERTA NAJMU PRZY DOSTARCZENIU OBIEKTU ZGODNEGO Z OCZEKIWANIEM NAJEMCY

Specyfikacja techniczna stanowi załącznik do umowy najmu ( pre-let) skomercjalizowanego gruntu – wraz z layoutami działki i budynków oraz  jest podstawą przygotowania przez wykonawcę projektu wykonawczego budynku, więc inwestor otrzymuje optymalną ofertę najmu przy dostarczeniu obiektu z oczekiwaniami najemcy.

Specyfikacja techniczna zawiera: wymiary budynku magazynowego ( powierzchnia, wysokość, siatka słupów, podział na strefy itp.), wymiary oraz standard wykończenia budynku socjalno-biurowego, określenie  rodzajów i liczby towarów niebezpiecznych (ADR), parametry ewentualnej antresoli ( mezaniny), określenie oczekiwanej temperatury w budynakch magazynowych, określenie informacji odnośnie chłodnictwa, rozwiązania proekologiczne ( certyfikaty BREEM i LEED).

Inwestycja w magazyny na wynajem się opłaca. Ryzyko jest relatywnie niskie, a oczekiwana stopu zwrotu  stabilna. Wynika to z indywidualnego projektu uwzględniającego wszystkie potrzeby inwestora. 

Materiał opracowany przez LBC Invest 

*Raport : Rynek magazynowy w Polsce – III kwartał 2020 r.