Każda transakcja na rynku nieruchomości obarczona jest pewnym ryzykiem, dotyczącym m.in. opłacalności inwestycji, stanu prawnego, stanu technicznego i jej jakości. W oszacowaniu potencjału, możliwego wzrostu lub spadku wartości nieruchomości w czasie służy due diligence. W dosłownym tłumaczeniu pojęcie to oznacza „należytą staranność”, a w praktyce rozumiane jest jako kompleksowa analiza przedmiotu zainteresowania pod kątem finansowym, handlowym, prawnym, podatkowym czy technologicznym.
W kontekście nieruchomości inwestycyjnych proces due diligence przeprowadza się przed zakupem, a weryfikacji poddawane są m.in. jakość wykonania (w przypadku nieruchomości z rynku ofert z rynku wtórnego), stan prawny nieruchomości, analiza gruntów oraz stan techniczny. Na ich podstawie powstaje kompleksowa opinia w kontekście przyszłej opłacalności lub nieopłacalności inwestycji. To wszystko daje potrzebną wiedzę zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Due dilegence nieruchomości poprzedzone jest zazwyczaj wyceną nieruchomości.
Pozwala ona ocenić szanse i zagrożenia wynikające z inwestycji. Dokonują go, zazwyczaj na zlecenie inwestora, specjaliści w danej branży – brokerzy, doradcy ds. rynku nieruchomości, rzeczoznawcy, prawnicy lub biegli rewidenci, którzy bazując na swojej wiedzy są w stanie ocenić potencjał transakcji. Warto przy tym pamiętać, by w takich kwestiach sięgać po osoby z doświadczeniem, dobrze znające specyfikę określonej branży, zwłaszcza tak skomplikowanej jak rynek nieruchomości. Due diligence to jedna z najbardziej kompleksowych i analitycznych metod stosowana przy zakupie nieruchomości.
Pozyskanie informacji o stanie prawnym i funkcji przestrzennej
Jednym z podstawowych elementów due diligence jest ustalenie stanu prawnego z uwzględnieniem przestrzennym. Szczegółowa analiza księgi wieczystej pozwala potwierdzić stosunek własnościowy nieruchomości i określić czy oferujący faktycznie posiada prawa do sprzedaży. Znajdziemy tam również informacje o ewentualnych obciążeniach lub roszczeniach osób trzecich.
Bardzo istotny z punktu widzenia inwestora jest również wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Dzięki tym informacjom możemy stwierdzić czy nie ma rozbieżności między wpisem w księdze wieczystej, a ewidencją. W kompleksowej analizie powinny też znaleźć się informacje na temat uwarunkowań planistycznych, dostępnej w pobliżu infrastruktury oraz planów zagospodarowania przestrzennego, o ile takie sporządzono.
Podstawę dla niego tworzą zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, określającego lokalną politykę przestrzenną oraz zasady zagospodarowania. Studium zawiera zwykle opis aktualnej sytuacji oraz uwarunkowania dalszego rozwoju najbliższej okolicy, co jest szczególnie ważne dla inwestycji w nieruchomości w dłuższej perspektywie czasu. Dzięki planom zagospodarowania dowiemy się na jakie cele może być przeznaczona konkretna nieruchomość. Trzeba też zwrócić uwagę na kwestie związane z ochroną środowiska. Przepisy w tej kwestii są restrykcyjne i mogą znacząco wpłynąć na inwestycję.
Analiza oferty inwestycyjnej z uwzględnieniem ofert konkurencyjnych
Częścią due diligence jest również analiza oferty inwestycyjnej z uwzględnieniem ofert konkurencyjnych, dzięki czemu inwestor ma pełny obraz otoczenia rynkowego i może ocenić czy proponowana cena nie jest zawyżona. W obrębie due diligence bierze się pod uwagę liczbę porównywalnych przedsięwzięć, realizowanych przez głównych graczy operujących na rynku, ich mocne i słabe strony.
Ocenie poddawane są również lokalne uwarunkowania – czy w okolicy występują konkurencyjne projekty w interesującym nas segmencie, czy przedmiot inwestycji posiada infrastrukturę gwarantującą rozwijanie inwestycji, a w przypadku inwestycji deweloperskich także koszty budowy, dostępność i jakość zasobów pracy oraz możliwości wyboru renomowanego wykonawcy. Nie mniej ważna jest dokładna analiza lokalizacji pod kątem bezpośredniego sąsiedztwa, dogodnego dojazdu, ekspozycji działki lub budynku względem stron świata.
Wzmocnienie pozycji negocjacyjnej
Dla osoby kupującej przedinwestycyjne “badanie” nieruchomości i zdobycie pełnej wiedzy o przedmiocie transakcji jest mocną kartą przetargową podczas rozmów i może wpłynąć na ostateczną wycenę nieruchomości. Wykonanie due diligence pozwala optymalnie przygotować się do negocjacji, odpowiednio je ukierunkować i wytypować obszary budzące wątpliwości. Po dogłębnej analizie obiektu kupującemu łatwiej wpływać na kluczowe parametry transakcji, ponieważ zyskuje argumenty poparte dokumentacją i oceną doświadczonego specjalisty. Ma wówczas świadomość ewentualnych nieprawidłowości lub braków. Jego pozycja negocjacyjna jest wówczas mocniejsza, co wpływa na ostateczną cenę omawianego przedmiotu.
Zidentyfikowanie obszarów potencjalnego ryzyka
Jednocześnie pełna analiza ujawnia wiele potencjalnych ryzyk dla inwestycji, wpływających na jej końcową opłacalność dla inwestora. Uświadamia nabywcę o dodatkowych kosztach, związanych z przystosowaniem obiektu lub działki do planowanego przedsięwzięcia. Może to dotyczyć zarówno komplikacji prawnych, jak i infrastrukturalnych. Brak uregulowanego stanu prawnego może poważnie utrudnić realizację projektu, a nawet sprawić, że cała inwestycja zakończy się niepowodzeniem. Z kolei analiza uwarunkowań planistycznych pozwala wyeliminować ryzyko niezgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania lub warunkami zabudowy, a także dowiedzieć się o planowanych uciążliwych inwestycjach w okolicy. Dostarczy też informacji na temat linii zabudowy, jej intensywności oraz warunków podziału lub scalania nieruchomości.
Dzięki due diligence wykluczymy też sytuację, w której nasz obiekt podlega ochronie konserwatorskiej, co może być przeszkodą, a nawet uniemożliwić prowadzenie inwestycji, ponieważ każde działanie w obrębie nieruchomości (np. remont, przebudowa) wymagać może wówczas zgody konserwatora.
Ryzyka mogą się ujawnić na różnych etapach inwestycji. Warto tu wspomnieć choćby o potwierdzeniu dostępu do mediów, gdyż w przypadku jego braku koszty doprowadzenia instalacji pokryje nabywca. Koszty budowy infrastruktury technicznej są zwykle duże, dlatego warto je wyeliminować analizując obiekt pod tym kątem. Podobnie weryfikacja należytego dostępu do drogi publicznej uchroni przed problemami z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Analiza dokumentów dotyczących nieruchomości pozwolą też uniknąć takich ryzyk jak toczące się postępowania sądowe, administracyjne i egzekucyjne.
Zwiększenie prawdopodobieństwa powodzenia transakcji
Kompleksowy due diligence analizuje więc nieruchomość pod każdym kontekstem istotnym dla inwestora. Dzięki wszechstronnej analizie łatwiej ocenić nam realną opłacalność inwestycji i uchronić się przed utratą wartości nieruchomości w czasie.
Autor artykułu: Agata Karolina Lasota
